不動産投資

【2021年】購入した築古戸建て不動産を紹介します【目標利回り】

2021年8月19日

こんにちは!習志野(Twitter習志野(ならしの)@narasinokari)です。

今回お話するのは、2021年から習志野が既に購入している不動産の紹介です。
ちなみに、新設法人を作りまして全て現金で購入しております。

1軒目 千葉県某所。元商店の物件を2軒で100万円

物件の外観

物件紹介

戸建

立地 千葉県16号の内側の某所
間取り 2K(2階)+シャッター付き商店(1階)
築年数 旧耐震レベル
土地面積 約42m2
建物面積 約70m2
担保価値 0円
駐車場 無し
その他 再建築不可、既存不適合

物件紹介動画

【ビフォー】2戸で100万円の土地付きボロ戸建!雨漏り、カビだらけの激ヤバ物件を紹介します【閲覧注意】

特徴説明

この物件は初の習志野が購入した物件になりました。

2軒で100万円。つまりこの物件単体では50万円と言うことになります。いやー安いですね。

懸念点としては既存不適合で再建築不可
また、駐車場無しで隣地との隙間狭い。目の前の道路は私道で、雨漏りが酷く、家の中はカビだらけ。

現状ではカビの匂いも酷く、何でもいけちゃう習志野でさえも、体おかしくしそうで住みたくは無い物件でした。

良い点としては、国道16号の内側で激安という点。
また、商店の部分を改造すればガレージハウスに出来そうな間取り。

実は購入時点ではガレージハウスという存在を知らなかったので価値が上がりそうという考えは全くありませんでした。

まあ、最悪倉庫として貸せるから損する事は無さそうかな?

くらいの軽い気持ちで買っちゃいましたね。

購入前の事前修繕見積もり 176万円

大きな修繕としては、屋根修理に約40万円。風呂がバランス釜なので全体リフォームに25万円。和式から洋式へのトイレ交換に30万円

もうこれだけで95万円ですねw

あとは2階の和室二部屋を洋室にしたり、雨漏りしてたんで天井の修繕。照明や壁紙の張替えなど。

ああ。そういや購入する前はガレージハウスにする予定は無かったので、シャッターの全体補修で10万円を見込んでいました。

50万円(購入)+176万円(リフォーム)=226万円

家賃5万円想定で計算していたので、目標表面利回りは26.5%になります。

もし倉庫や物置きとして貸すのであれば、最低限の修繕になるので屋根とシャッターのみ補修するとして、

50万円(購入)+50万円(リフォーム)=100万円

家賃3万円想定で計算して、目標表面利回りは36%になります。

2軒目 千葉県某所。元商店の物件(隣)間取りはほぼ一緒

物件の外観

物件紹介

戸建

立地 千葉県16号の内側の某所(隣)
間取り 2K(2階)+シャッター付き商店(1階)
築年数 旧耐震レベル
土地面積 約44m2
建物面積 約70m2
担保価値 0円
駐車場 無し
その他 再建築不可、既存不適合

物件紹介動画

※先ほどの1件目の動画の後半パートが2件目の紹介です。

特徴説明

こちらは1軒目のお隣になります。特徴も懸念点も良い点も全て一緒です。

間取りは同じなんですが、商店として使っていた隣とは違ってこちは、1階部分を事務所として使ったような跡がありました。

作りは一緒なので同じようにこちらもガレージハウスにする予定です。

あ、そうだ・・・こっちの物件は屋根の損傷が更に酷かったです。

完全に吹き飛んでて、吹き飛んだ部分を簡易的に防水シートでカバーしてあるだけの状態でした。

当然の事ながら、雨漏りは全然止まってなかったです。

屋根を作り直すとなると当然、お金が結構かかってきますから、そこは購入する時に交渉材料にしました。

購入前の事前修繕見積もり 180万円

間取りは1件目とほぼ一緒なんですが、設備に若干の違いがあります。

大きな修繕は屋根修理に30万円(こっちの方が損傷が激しいのに今見ると何故か安く見積もってる謎w)。
給湯器、風呂釜交換、水栓、シャワー交換、浴室塗装等の風呂関連で約19万円くらい。

天井の雨染み等の損傷が激しいのでそちらの補修が全体で15万円くらい。

後は1件目と同様に和室を洋室に二部屋したり、照明、壁紙、シャッター補修などを含めて180万円となってる感じですね。

50万円(購入)+180万円(リフォーム)=230万円

家賃5万円想定で、目標表面利回りは26.0%になります。

倉庫だと家賃3万円で40%くらいでしょうか。

3軒目 千葉県某所。残置物大盛り。庭の木盛り盛りが230万円

物件の外観

物件紹介

戸建

立地 千葉県16号ちょっと外れ某所
間取り 2階建て4K(3DK?)
築年数 旧耐震レベル
土地面積 約140m2
建物面積 約70m2
担保価値 0円
駐車場 1台(庭の木を切れば2台)
その他 再建築不可

物件紹介動画

※制作中

特徴説明

さてこの物件。残地物が盛り盛りで、それだけでも片付けるのに大変です。
更にいうと、庭にも木が沢山生えてて数年放置していたので高さは3mくらいになってしまっていました。中でも1番でかい木は5mくらいのシュロの木でした。

当然ながら、購入する際には指値の交渉材料にしました。

まあ、接道状況が悪く私道なので再建築不可というのが懸念点。

お次に良い点としては、雨漏りも無く駐車場が1台置けます。
そして、庭を綺麗にすればもう一台置けそうなので合計2台置けます

場所としても悪く無くて国道16号からちょっとしか離れていません。
小学校も中学校も割と近くて住みやすい場所です。

まあ、駅からはバスを使わないといけないんで物凄く遠いですけどね。

230万円で雨漏り無しで駐車場2台なら再建築不可でも悪くは無いでしょう。

購入前の事前修繕見積もり 185万円

こちらは駐車場が2台いけそうな物件になります。

購入前の事前見積もりの段階で間取り図が無かったので、ちょっと多めの見積もりになっています。

電気工事関連で20万円、3部屋分の和室を洋室にするのに27万円。お風呂関連のリフォームで45万円(シロアリ等も考慮)。

あとは特徴として、1階部分の壁を壊すと大きなリビングになるのでその辺りの費用として7万円
10畳用エアコン10万円。新品洗面台取付け6万円

こちらの物件は雨漏りが無さそうです。
まああとは、残置物の撤去費用ですか。これは業者に頼むと60万円の見積もりが出ましたが、自分で撤去するので問題なし。

全体としては多少多めのリフォーム費用を計上していたのもあって185万円でした。

230万円(購入)+185万円(リフォーム)=415万円

駐車場2台入る前提で家賃7.5万円想定で、目標表面利回りは21.6%になります。

4軒目 神奈川県某所。土地値530万が270万円で更に軽1台の駐車場付き

物件紹介

戸建

立地 神奈川県某所
間取り 2階建て4K
築年数 旧耐震レベル
土地面積 約112m2
建物面積 約71m2
担保価値 前面相続路線価530万円
駐車場 軽1台
その他 再建築可、旗竿地

物件紹介動画

【ビフォー】土地値500万円オーバーの戸建てを270万円で購入!写真紹介

特徴説明

こちらは4軒目。ここは神奈川県の物件となりました。

1軒目〜3軒目までは土地値としてはほぼ無いので、土地値がちゃんとある物件が欲しくて探していたんですね。

そしたら、旗竿地の物件でしたが270万円で再建築可能!駐車場も1台確保しつつ土地値もある物件を仲介業者さんから紹介して頂いて購入となりました。

旗竿地という事もあり、実際の土地値は掛け目が入って300万円〜350万円くらいですかね。

残地物は多少ありましたが、購入した理由として間取りが良かった点があげられました。

というか、基本的に習志野が買う物件は間取りが悪い物件はあまり購入しないんですけどね。
その辺りの話は別の記事で詳しく解説できればと思っております。

一応この物件も問題点はいくつかあります。

まず、屋根が瓦なんですが一部飛んでるんですよね。雨漏りはしていませんが、瓦屋根が飛んでるので簡易的に修繕とはいえそこそこお金はかかりそうです。

また、庭があるんですがツタ系の草が大量に生えてて処理が大変という点です。
蜂の巣もいくつかあって、そこも懸念点ですね。

まあ状態が良すぎると安く買えないんで、270万円ならこのくらいの問題点であれば満足です。

購入前の事前修繕見積もり 177万円

土地値がちゃんとあるこちらの物件。
さてこの銀行担保になりえる物件でいかに大きな利回りを出すかが大事になってきます。

実はこの辺りになると事前見積もりの精度も少しづつ良くなってるので一部、プロパン屋さんの貸与品になりそうなエアコンや給湯器等は除外しています。

大きな見積もりとしては、壁ぶち壊して大きなリビング費用7万円。新品洗面台6万円
あとは床をクッションフロアではなく、フロアタイルに挑戦したくてこちらの費用が11万円
1部屋分の洋室化で9万円。電気関連で16万円

あと庭のブロック塀をやり直すかどうか非常に迷うところですが、一応計上してあって26万円。庭がボコボコしてるので整地に6万円

まあ何だかんだで、177万円になっちゃいましたね。

270万円(購入)+177万円(リフォーム)=447万円

駐車場は軽1台入る前提で家賃7万円想定で、目標表面利回りは18.7%になります。

計算上でも20%は厳しかったですが、もしこれが将来的に新たな物件購入の共同担保になり得たり、土地値としてのは価値はあるのでリフォーム融資等が下りれば自己資金の手出しを圧縮できるので化けますよね。

悪くは無いと思いますし、再建築が出来る事を考えると私の持ってる物件の中では総合的に良い気がしています。

まとめと完成の日程

さて、まとめに入ります。

目標表面利回りまとめ

1件目 購入50万修繕176万で賃貸月5万 利回り26.5%
2件目 購入50万修繕180万で賃貸月5万 利回り26.0%
3件目 購入230万修繕185万で賃貸月7.5万 利回り21.6%
4件目 購入230万修繕177万で賃貸月7万 利回り18.7%

こんな感じですね。

一応補足を書いておかないとツッコミが入るんで書いておきます。
上記は簡単な表面利回りを計算したに過ぎません。

物件を購入すると実際には「仲介手数料」、「登記手数料」、「固定資産税」、「取得税」、「地震火災保険費用」がかかってます。

またリフォームを完成させて入居者さんを募集する際にもADや仲介手数料も別途かかりますし、当然黒字であれば所得税等もかかってきます。なので簡素化するために自分は表面利回り(入居率100%)で計算する事にしてるんですね。

最後に完成の日程ですが、大幅に遅れてまして1件目が完成するのは9月末くらいになるかな?といった感じです。
1件目が9月末。2件目が1月~2月末。といった感じになりそうです。
なので2月設立した私の新設法人は大幅な赤字で1期目を終えようとしてる感じですね。こりゃ来年も融資は厳しそうだ(汗)

最後に今回の記事をさらっと書いてみましたが、ここまで読んでくれた方はもしかしたら疑問があると思うんですね。

習志野への疑問

・修繕の日程が何故遅れに遅れたのか?
・実際の費用は予定修繕より増えたのか減ったのか?
・予定利回りを達成したのか?
・融資は使わなかったのか?
・職人さんはどうやって探したのか?
・そもそも習志野はどうやって物件を探して購入したのか?

等々、色々と話せることはあります。

今後は不動産投資家としての記事も増やしていく予定ですので、次回の記事も楽しみにしていてください。

私のように不動産投資を始めたばかりの方、始めようと思ってる方の参考になってもらえたら嬉しいです。

 

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